最新城市住宅区规划原理(必备五篇)

时间:2025-06-04 作者:大学生帮手网

城市住宅区规划原理篇1

一、前言

随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为城市居民集中居住、生活的基本社会单元。在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主，社区管理为辅的基本特征。小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城市发展与否的极重要标准。从这个意义上说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平和政治文明的建设问题。作为首善之区的区，不仅是全国最早开展社区建设的城区之一，也是社区建设成效最好的城区之一，因此，更应该努力关注这些来自社区的基本的社会治理问题。

但就目前而言，我们城市小区的自治管理还相当不完善，其突出地表现在以下方面：

（一）业主大会发起组织机制缺乏。就区而言，几乎没有一个小区召集过真正意义上的业主大会和规范的书面业主大会。

（二）业主委员会的工作机制和组织能力欠缺。目前，区范围的小区中，绝大多数的小区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开展工作和履行职责。

（三）业主委员会作为业主大会的执行机构和业主利益的代表者和维护者，其选举产生和发起组织的程序，存在着明显的不公正、不合理之处，使得业主对业主委员会不信任，业主委员会难以有效开展工作。

（四）涉及业主切身利益的收费问题、帐目管理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主监督制度。

（五）业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬置的状况。

以上这些问题的普遍存在，使得小区管理水平长期在低水平徘徊，业主的合法权益得不到有力保障，业主的社会参与热情受到伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小区自治管理中普遍存在着的各种矛盾，还造成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形象和质量指标的严重下滑。

二、问题产生的原因

目前，区城市建设速度较快，新建小区比较多，新建小区的设计规划要求也比较高，有比较完善的公共配套设施和公共场所、绿地等要求。同时，小区治安、防盗等安全管理问题，公共设施和公共场所的使用问题，以及小区里面摆摊设点经营问题，也为小区居民们普遍重视和关注，并直接涉及小区业主的切身利益。这些都对小区的管理提出了更高的要求，使得小区的管理成为我们社会管理中，尤其是城市管理的基本内容。小区管理水平和状况，成为城市发展水平和城市管理水平的重要标志。

纵观目前小区管理中普遍存在的自治管理不完善，严重影响小区和谐稳定的诸多问题，纵观其原因在于：

（一）管理思路上，在对小区自治管理的关系中，存在着强调以物业管理企业为核心，业主自治管理机制为辅助的问题

首先，在由传统的房管理念发展为住宅私有化后所出现的专业化、企业化、服务性的物业管理模式过程中，人们并没有完全改变物业“管理”的观念，而把现代物业管理当成传统传统房管模式的延续。从而在对小区自治管理的模式设计上，自觉不自觉地突出了以物业管理为核心。

其次，在实践中，由于目前的小区业主相对松散，彼此不熟，业主大会的召集机制不完善，业主委员会工作机制和责任不明，使得业主大会和业主委员会难以发挥积极有效的作用。现实中，业主委员会的主要职能就在于和物业管理企业签订物业管理合同，而物业管理合同一旦签订后，物业管理企业便成为小区管理的中心和主宰。业主大会由于难以召集，业主委员会也由于自身地位和组织机制的松散，且业主委员会的成员又大多是兼职、义务工作，因而难以发挥其有效的作用。相反，物业管理企业却往往利用其完善的企业法律组织行为和较复杂的背景，自觉不自觉地改变了其受广大业主聘用，为广大业主服务的'法律本质，反而成为名副其实的广大业主的管理者。

再次，在广大业主和物业管理企业发生纠纷的情况下，政府有关部门和司法部门也都更多的从维护物业管理服务的延续性出发考虑问题，而很少从尊重广大业主的意愿和维护广大业主的选择性角度考虑问题。

（二）业主委员会的选举和产生机制存在严重不合理，不规范的现象

业主委员会的产生，既体现了对广大业主基本权利的尊重和保障，又直接决定着业主委员会能否真实代表业主的根本利益，在维护广大业主权益过程中能否主动发挥作用的问题。目前，业主委员会的产生机制或是由房地产开发公司组织选举产生，或是由物业管理企业组织选举产生。由于房地产开发公司和物业管理企业之间有着特殊的利益关系，物业管理企业和广大业主之间是一种选择和被选择的关系，因此，这两种业主委员会的选举产生方式就难以将物业管理企业的利益与业主的权利真正剥离，很难保证其公平、合理。

在目前选举方式下产生的业主委员会不仅难以获得广大业主的信任，也使得广大业主逐渐对选举产生的业主委员会的做法丧失信心，这是目前业主委员会的选举中广大业主参选率不高，参选敷衍了事的重要原因。据调查，占八成多的小区居民对业主委员会是没有信心的，同样有超过八成的业主对业主委员会的选举不热心和不能认真对待。

这一状况还导致了广大业主对维护自身在小区中切身利益的高度关注和对维护自身利益的组织机构的不信任，以及对利益代表机构产生的无奈选择之间的社会矛盾。同时，也使得广大小区业主逐渐对小区公共管理事务和公共利益维护的社会意识日趋淡薄，以及个人主义的不恰当上扬。在调查中，绝大部分业主对小区公共事务和公共财产的管理，采取事不关己、高高挂起的态度，而一旦涉及个人利益，则事已关己、高高跳起。甚至目前不少小区中普遍存在的车辆被划、被砸的现象，皆由这种矛盾引起。物业管理企业为了增加收费，把很多公共场所，甚至绿地作停车之用，而一些业主既不能有效发表意见，却又心有不甘，于是就采取类似手段以泄心中不满。

（三）小区的自治管理和社区管理相脱节

目前，小区物业管理的思路基本是建立在以物权为核心的法律制度的构建上，而忽视了小区自治管理的社会性和其在政治文明建设中的意义。在这样的认识思路下，对小区业主大会和业主委员会的产生和工作机制的实践，也都是建立在以对不动产为核心的工作机制上的，其工作指导单位归属于房产管理部门。而物业管理企业和房地产开发企业在业务上也受房产管理行政部门的管理。这样的管理一方面存在着业主对物业管理企业难以形成有效的制衡的弊端，另一方面也使得小区自治的管理模式逐渐脱离其合理的社会性要求。

事实上，从社区管理的角度，其本身就包含着以小区为单位的，包括对人管理和对物管理在内的最基层的社会管理。但是，目前小区自治管理和社会管理恰恰是相脱节的。作为社会管理重要内容的小区物业自治管理，社区管理无法介入其中，也无法在其中发挥积极作用；而小区物业自治管理所存在的松散性、非常设性的弊端却又得不到和小区管理最为密切的社区管理的支持和帮助。因此，小区自治管理长期处于一种涣散、低效和无力的状况，不能有效的发挥其应有的自治管理作用，也不能充分调动广大业主参与小区自治管理的积极性和责任意识，更使得很多问题难以通过有效的工作机制和法律途径予以解决。

在调查中，不仅绝大部分居民迫切希望社区组织能够在小区物业自治管理中发挥作用，支持和指导小区物业自治管理工作，以有效改变小区业主自治组织的名存实亡和组织无力的涣散状况，而社区组织也普遍认为由社区组织指导、支持小区物业自治工作既能够有助于社区工作的开展，也能更好的发挥小区业主自治管理的作用。

三、建议

（一）物业管理企业和业主自治管理工作，应调整为不同机构指导和管理。物业管理企业和业主之间，是一种服务与被服务的关系。这种法律关系的性质，就决定了作为全体业主利益代表的业主大会、业主委员会和物业管理企业之间，具有事实上的利益对立性。因此，只有将物业管理企业和业主自治工作的指导和管理机关分属于不同的行政主体，才能在维护各自利益的前提下，有效地调整和促进物业管理企业与业主大会、业主委员会之间正常、平等的工作关系。事实上，根据《物业管理条例》的规定，业主自治工作的指导、管理者，既可以是房产行政主管部门，也可以是城市的街道办事处。因此，为有效解决目前小区自治管理中存在的问题，应尽快将小区自治管理工作由现在的房产行政主管部门主导，调整为由街道办事处或其委托的社区进行指导和管理。

（二）尽快施行小区物业自治管理和社区管理有效结合的管理模式，并建立在社区指导和支持下的业主委员会选举制度。

在区全面推进社区工作的努力下，区已成为全国社区建设成效最好的社区之一。在进一步建设更高水平和谐社区的工作中，小区自治管理水平的提升和管理状况的改善，无疑应成为加强社区建设的重要工作内容，也是构建小康型社区体系的必由之路。建立街道委托社区指导和支持下的小区业主委员会选举制度，既能够使小区的自治管理工作得到有效、有力、便捷的工作指导，也能够有力地强化业主委员会的工作职能，更能够将小区自治管理和社区管理有机地融合，从而更好地发挥社区工作的作用，取得社区工作更好的成效。

（三）探索建立小区业主委托代理的管理制度。

目前，业主委员会由于多为兼职人员从事相关工作，业主委员会的工作机制难以保障，业主委员会及其成员的工作责任难以落实，这往往导致业主委员会工作效率的低下，维护全体业主权益的能力不强，对物业管理企业的制衡性显得软弱。为此，从维护广大业主权益、提升广大业主主人意识和社会管理意识的角度出发，可以探索建立小区业主大会或业主委员会委托律师事务所等专业法律服务机构代理业主大会或业主委员会的制度。专业法律服务机构代理制度的建立，将充分发挥专业法律服务机构的专业性、组织性和法律服务性的优势，能够有效地代表和体现广大业主、业主大会或业主委员会的意志。

城市住宅区规划原理篇2

调研目的：

居住区规划设计，不再是单纯的建筑设计，设计时所要兼顾的方面也会更多。因此调研时要注意的地方也就相对的要全面一些。

一、了解居住区选址的要求，收集相关资料，调查城市性质、气候、生活方式、传统文化对居住区规划影响。分析小区周边环境对居住的影响。

二、了解居住小区规划设计对各项功能及组团外部空间的组织，分析小区规划的大小规模形式。

三、分析小区的道路系统规划方式，了解道路规划的相关要求和规范。对已建成小区进行实例分析。

四、了解住宅类型和住宅组群布局，分析住宅组群布局如何综合考虑用地条件、间距和采光通风要求。对户型进行基本的分析。

五、了解小区规划过程中对绿地的要求及景观设计方面应注意的一些事项。

调研内容：

（一）基地环境分析：

滨河名家位于郑州市新郑市，所处地理位置属于温带湿润季风气候。四季分明、雨热同期，干冷同季。春季干旱少雨，夏季炎热多雨，秋季晴朗日照常，冬季寒冷少雨雪。滨河名家位于郑州市沁河路2号二七航海路郑密路交叉口，驱车20分钟内可顺利到达二七商圈。小区虽然位于帝湖东边，周围有一定的教育设施和医疗购物等基础设施。但是也存在很多的.不足之处，由于周围的基础服务设施距离小区有一定的距离，住户的日常生活对小区自身的基础服务设施依赖性较大。毗邻BRT公交站，交通流量大，对小区也有很大的噪声污染。

（二）总体规划:

1、基本概况：滨河名家占地8.2万平方米，总建筑面积5.085万平方米。项目整体规划以6层纯电梯花园洋房为主，11层小高层、18高层为辅，产品采用一梯两户和两梯三户纯板式结构，更好的满足通风和采光的需求。

2、服务设施：小区的基础商业服务设施布置在它的主轴线上，也就是社区主入口的商业步行街，综合多种业态，超市、会所、药店等一系列服务设施。设置满足社区内部及周边居民的日常生活需求。教育设施齐全，有标准化的幼儿园，小区的东南角是一小学，满足了孩子的基本的教育需求。

3、道路系统：小区的道路系统的规划是

否合理直接影响区的使用功能，出入口的安排，人车流线的分布，小区道路的分级处理和停车位处理都是十分重要的。项目总共二个出入口，分别在小区的东西两侧，主要道路系统为半环形式，打破了格局的呆滞化，使得小区布局活泼。整个小区采用人车分流，人行出入口作为主要出入口，车行出入口为应急出入口，环道作为车行道，宽6米，人行步道呈网状分布，更好的做到动静分区。小区整体采用地下停车库形式，一定程度上节约了用地，车库位于两排建筑的中间绿化带地下，方便了各类住户的需求。

（三）建筑布局和造型：小区主要有别墅区，多层住宅和高层住宅组成，是多元化的综合小区。别墅有联排和独栋之分，给客户以更多的选择，多层住宅呈现行列式布局，有利于住户的采光和通风。小区总的设计风格为西班牙风格，建筑外立面采用手工抹灰墙和文化石，色彩明快，醒目又不过分张扬。给人以舒适的感觉。从红陶筒瓦到手工抹灰墙，从弧形墙到阳台，铁艺、陶艺挂件都表达了西班牙风情。

城市住宅区规划原理篇3

前言：

小区规划是城市建设发展的重要的核心组成部分，小区规划的好坏不仅直接体现着城市发展建设的好坏，还直接影响到居民居住生活环境的好坏，因此，在小区的发展建设中，小区规划是一个非常重要的环节。那么，在小区规划的建设中怎样才能计出高环境、高标准的人居环境，显得较为重要。

1.现代住宅小区的规划设计1.1住区空间布局合理化、科学化

①是从“以人为本”出发，建筑与环境并重，现实与适当超前结合。

②是住区的功能区应布置得当，有丰富的层次，布局结构有特色。

③是住宅群体的布置，应提高院落功能，增大交往空间。合理的组团围合式，可以丰富建筑空间环境。

1.2住区的建筑设计与环境的组合应凸显我国文化内涵，表现丰富的、有个性特色的主题。住区的个性、特色十分重要，即使是同一发展商开民的小区也应表现不同的特色，不应“克隆”。

1.3努力建设住区的生态环境系统

在住区规划中要防止盲目提高容积率、只重建房不重环境的倾向。对住区空间的布置，必须首先考虑生态环境，并按生态要求，本着“以人为本”的原则，充分利用原有树木和水面，并使其合理使用。

1.4美化住区景观系统，建设“山水住区”

“山水住区”不是简单的住宅群加山、加水。它的内涵主要是科学地利用原有山水，适当的创建人造山水，使住区园林化，生态化、美观化。

1.5交通道路合理分流，减少对居住的影响

住区的道路系统应分级明显、架构清楚，既要与城市公共系统衔接，又要避免城市公交道路穿住区而过。如果城市规划确定公交道路必须穿过住区时，要可能条件下可设计地下道路，以防止对住区的严重干扰。

2.住宅小区规划中存在的问题

2.1商业环境混乱

在住宅小区内，由于商业用房太多，经营的商业内容很多，例如牙科诊所、课后辅导班、家庭按摩院、旅馆等商业内容在住宅小内到处都可见到，社区物业、城建、环保等很多部门都在管理，但是，针对其带来的环境问题却没有办法治理。

2.2生态环境单调

住宅小区生态环境品质的高低直接影响到小区居住环境的品质的高低。所以，小区周围的生态环境是影响小区居住条件的关键因素。在住宅小区的规划设计中，小区的空间环境比较单调，位置好的住宅小区建筑密度比较大。有些小区的绿地面积虽然很多，但是公共的设施却很少，在景观环境的设计过程中忽视了人文性和地域性的特征，对于小区原有的河流、山坡、树木、绿地等遭到了破坏，大多数已经全都被铲除种类单调，这样很容易发生态环境的不平衡。

2.3街路改造引发的噪声污染严重

在住宅小区内，将很多的人行小道拓宽变成了随时可以通过机动车的小区道路，这样虽然对有车族很方便，但是居民的生活环境质量却受到了严重的影响。例如，一些噪声和汽车的尾气严重的影响了居民的正常生活，使他们的睡眠质量和空气质量也都受到了影响。小区的道路不是很宽，而且旁边也没有绿化隔离带，只有很窄的人行路。根据住宅小区的设计规划要求，内部道路是不同的，街路改造引发的噪声污染严重以免影响居民的生活质量。

3.住宅小区规划措施

3.1人性化

人性化的原则是要为以人为主体的人们提供一个良好的.居住环境,这就要求配套和完善各种各类设施、方便利民,使人们能够更好地实现各种个人与社会的活动。因此,适应与满足人们的需求,进行多方面的人性化规划成为了设计小区住宅规划的基本要求。小区的规划与建设、其目的是为了方便居民的日常生活以及由此而伴生的艺术审美需求。唯其如此,我们更应该时刻铭记以人为根本、为人而设计、为人去规划的设计理念。

3.2生态平衡

小区规划应该注重生态环境的建设,在小区设计中因地制宜加强对不同地理条件的合理利用,最大限度地把自然状态的地形地貌表现出来。尽可能地少动土方,不仅可以减少资金投入,而且能让小区环境显得朴实与自然。在植物的种类选择上应提倡以现有的植物为基础,适当引进一些适应性强、观赏价值高的植物,改善居住小区内的植物种植结构,模拟自然生态进行布置。在节能方面还应注意对水资源的循环利用,包括雨水的收集、处理和综合利用。在节能方面更应提倡使用绿色资源如太阳能、风能和地热能等,对常规能源实行优化配置。在节地方面则要求进行合理规划,采用先进的建筑体系,改善使用功能,尽最大可能节约土地资源。

3.2住宅小区的绿化系统

3.2.1合理布局

根据国家建设部有关规定，住宅小区绿化率要达到35%以上，绿地本身的绿化率要达到70%。另外，绿地位置最好设在建筑物的南面，充足的阳光对阳光性植物、开花植物十分有利。背景绿地可设计一些耐荫草坪、低矮灌木和球类植物，而大片集中绿地不宜设计在建筑物的北阴面。小区出人口是小区的窗口，最好采用园林景观和绿地景观。绿化地块尽量连片成大块状，尽量避免细而狭长的条状绿地。应在块状边缘留出较宽的绿地，营造高大、浓密、厚实的防护景观林，起到防噪、防尘的作用。

3.2.2地面绿化

住宅小区地面绿化不仅具有降低地面热辐射、降低噪声、吸附尘粒、净化空气等作用，而且有实验证明，地面绿地系统具有吸滞放射性物质的功能。可明显减少和防止放射性物质的危害。在绿化布局上，应统筹考虑住宅小区的规模、造型特点、性质以及在建筑群中所处的地位等诸多因素。

3.2.3空中绿化

住宅小区空中绿化，实质上是建筑立体绿化。例如，墙面和阳台的垂直绿化不但可缓解住宅小区建筑形体占地与绿化用地之间的矛盾，美化环境，减轻空气污染，而且可起到降温和节能的作用。比较理想的做法是采用外墙面培植攀缘植物，如栽种常春藤、葡萄藤等，既可遮住夏季的灼日，又不影响吸收阳光。同时墙面因绿化层作为保护层，可以起到阻风挡雨，减轻墙面因冷热剧变产生变形的可能。

3.3在小区的规划设计中要引入智能化建设

住宅小区的智能化建设势在必行，随着我们国家计算机信息网络的普及发展，智能化建筑已经引入到住宅小区的规划设计中。智能化的内容主要是：将小区的管理中心为总指挥部，然后再由总指挥部派专们的工作人员对个户居民的水表和电表以及煤气表进行集抄，另外还包括小区网络的建立，三防的建立，信息的综合服务，小区的大屏幕电子广告等内容。

结语：

住宅小区是一个城市和社会人生百态的缩影,其规划设计直接影响着居民的身心健康、社会的秩序和安定,它映衬着城市居民的生活质量和艺术追求。在对城市小区建设之前,合理、科学的规划变得必不可少,已有的规划方式与设计方法将为以后的发展提供原动力。同时,高标准的小区规划设计还需要设计师与工程师共同的努力。在规划设计的过程中,要以人为本、因地制宜,建立一个人与自然、建筑与自然和谐统一的居住空间。要根据当地的风土人情以及本土文化,设计出符合当地居民生活习性的人性化小区。设计师通过大量的资料收集、居民社会调查,掌握大众的心理需求,设计出具有功能性、经济节约性、节能又环保的小区。

城市住宅区规划原理篇4

为深入推进我区社区物业化服务工作，改善人居环境，争创人民满意城市，特制定本方案。

一、指导思想

以《省物业管理条例》和《市建立礼貌满意城市实施办法》为依据，在巩固礼貌建立各项成果的基础上，按照“居民自治、因地制宜、便民利民”的原则，和“三先三后”的工作思路，深入开展我区社区物业化服务工作。建立健全全区社区物业化服务体系，有效提升居民对社区管理和服务的满意度。

二、服务范围

社区物业服务要以社区公共部分的管理和服务为重点，以完善社区功能、提升管理水平为目标，包括以下几个方面：

(一)公共秩序管理。加强对辖区内的流动摊担、店外经营、车辆停放的规范管理。

(二)公共环境卫生维护。做好社区辖区范围内(维护作业标段以外)公共场所、道路的清扫保洁，空中垃圾和楼道堆物清理，居民楼栋、门店生活垃圾袋装化及上门收集服务等工作。

(三)公共安全防范。协助管理辖区内公共秩序的同时，搞好辖区内的治安巡查。

(四)公用设施管理。做好栋间道路、楼栋下水管网、化粪池、垃圾果皮筒、公共亮化、文体器材等公用设施的日常管理和维护。

(五)公共绿化维护。做好辖区内公共绿地的修剪、浇灌、施肥、除虫、补栽补种等绿化养护工作。

(六)其他。其他需要协调解决的物业服务项目。

三、基本原则

(一)居民自治的原则。物业服务是社区服务的重要组成部分，要参照《物业管理条例》，在居民自治与政府引导的基础上，充分听取居民意见，通过无偿或低偿服务以及非赢利性经营，优化整合资源配置，逐步理顺和规范物业服务各主体之间的关系，创新社区物业服务新机制，力求解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。

(二)因地制宜的原则。充分发挥街道和社区在推进社区物业服务工作中的主导作用，根据各个社区的实际状况，制定包括费用收取和服务项目在内的社区物业服务章程，并按章程具体实施，不断促进社区建设与物业服务的协调发展。在不同社区或同一社区的不同小区、楼盘之间，可采用多种模式进行分类分层次管理。

(三)便民利民的原则。要将推进社区物业化服务作为为民办事的一项德政工程、民心工程，通过推行社区物业化服务，建立健全社区市容卫生维护体系、社区治安保障体系、xx人员就业体系和居民生活服务体系，在净化市容的同时，努力扩大社区就业，提高服务水平，提升市民对社区环境的满意度。

四、工作任务

按照礼貌建立的标准和数字化城市管理的要求，把我区农民安置小区和破产企业宿舍区纳入社区物业服务推行计划。今年实施的xx个社区(小区)是：xx小区。

五、工作思路

在推进社区物业化服务工作中，确定“三先三后”的工作思路。

(一)先整治后管理。按照“整治在先，管理长效”的原则，对先期实施物业化服务的社区进行“牛皮癣”、绿化设施、沟渠、围墙、路灯、地面、化粪池、晾衣架等多项设施的专项整治，再通过物业化服务的实施对其进行长效管理。

(二)先宣传后实施。通过广泛深入的宣传动员，加深居民对社区物业化的了解，取得居民对社区实行物业化管理的理解与支持，为后续工作营造良好的群众氛围。

(三)先服务后收费。根据社区居民中失地农民、破产企业下岗职工较多，人均收入较低的现状，实行“先服务后收费”低偿服务原则，先带给优质的服务，让社区居民切实感受到实施物业服务所带来的好处，再收取必须的服务费，保证物业服务的正常运转。

六、组织领导

成立全区社区物业化服务工作领导小组。组长：

副组长：

办公室主任：

办公室副主任：

成员单位：区政府办、区综治办、区发改局、区财政局、区城管局、区民政局、区住房城乡建设局、区工商分局、区市政公司、区园林公司、区环卫公司及各街道办事处。各街道办事处要成立由办事处主任任组长的社区物业化服务的组织机构。

七、职责分工

区政府办：负责协调解决企业办社会职能分离的历史遗留问题;

区综治办：负责指导和支持做好治安防控工作;区发改局：负责指导确定社区物业服务收费标准;区财政局：负责社区物业服务的'经费统筹工作;区城管局：负责牵头组织协调和监督考核工作;区民政局：协助做好特困、低保人员的就业工作;

区住房城乡建设局：负责行业指导工作;

区工商分局：负责对成立物业服务公司的办证和资质审批带给支持;

区市政、园林和环卫公司：在社区专业维护上给予指导、支持和配合;

各街道办事处：组织社区实施社区物业服务工作。

八、方法步骤

(一)准备阶段。

1、xx月份对全区未实施物业服务的农民安置小区和破产企业宿舍区全面调查摸底，确定推行物业服务的社区(小区)名单。

2、xx月上旬组织相关部门召开协调会，专题研究开放式居民社区推行物业化服务工作。

3、xx月下旬组织召开工作部署会。

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(二)实施阶段。

1、xx月份对今年确定的物业化服务的社区，由街道统一组织，重点拆除违法建筑，改善治安，交通现状，整治老旧建筑的外墙，整修围墙，道路、绿地、路灯、供排水等设施，改善社区基本状况，强化小巷、小区、小院、小店“四小”管理，办好四件实事，重点解决路灯不亮，下水不通，路面不平，环境不洁的问题，为实施社区物业化服务打下基础。

2、xx月上旬组织参观，学习其他单位经验做法。

3、xx月下旬全力推进社区物业化服务工作。

(三)考核验收阶段。

1、将开放式居民社区推行物业服务工作作为对街道全年绩效考核的一项重要资料。

2、xx月份组织相关社区进行交流讲评。

3、xx月份由区城管局牵头，组织相关部门进行验收，将以社区(小区)实施物业服务后脏乱现象是否得到根本改变，市容卫生是否得到显著提升，周边生活环境是否得到明显改善为依据，社区物业服务模式是否可持续、社区居民群众是否满意为标准，对社区居民上门问卷调查，满意度未到达xx%以上的社区一律要求“补课”，不予验收，扣除政府奖励资金和相应的绩效考核分值。

九、工作要求

(一)高度重视，充分认清推行社区物业化服务的重要好处。

推行社区物业服务，是巩固礼貌建立成果、建设人民满意城市的基础工程，是提升社区城市管理水平、改善宜居创业环境的民心工程。各街道和社区要高度重视，把它作为推进社区城市管理水平、建立礼貌城区的一个重要抓手。要召开班子会，专题研究和部署此项工作。要统一思想，充分认清开展好社区物业化服务是提升城市整体形象的重要举措，是提高社区居民群众生活质量的重要途径，是加强社会治安、增强群众安全感的重要手段，也是加快推进建设人民满意城市的基本要求。

(二)充分准备，为全面实施社区物业化服务打下基础。一是要有充分的思想准备。各街道要把搞好社区物业化服务，完成任务指标，作为今年一项重要工作去抓，要明确职责和标准，要克服一切畏难情绪，不等不靠，充分发挥主观能动性，把此项工作抓紧抓实，抓出成效。二是要搞好宣传发动。要进行广泛宣传，努力争取居民的认可和参与。要广泛发动辖区内的民间组织、单位、团体和社区志愿者出资出力共同参与社区物业服务工作，最终实现服务和管理的常态化。三是要制定方案，落实职责。各街道要制定切实可行的工作实施方案，细化工作职责，要把职责落实到具体事、具体人身上，要有具体要求和质量标准。

(三)全力支持，为顺利实施社区物业化服务带给保障。一是人员要落实。各街道和部门要明确专人抓此项工作，确定专责。二是经费要保证。每个实施物业服务的社区(小区)明确经费xx万元，区和街道各安排xx万元。区和街道先期各拿xx万元，作为启动经费，保证社区物业化服务前期工作的正常、快速运行，验收合格后，全部经费到位。要动员广大社区居民用心参与社区物业管理，自觉缴纳相应费用，并使之逐步成为社区物业管理主要经费来源。三是合力要构成。要努力构成齐抓共促的机制，牵涉到的各种专业问题各部门要通力协作，给予足够的支持。

城市住宅区规划原理篇5

调研小组成员：

待调研的小区：

1、天庆莱茵小镇（兰州市城关区南滨河东路，北面滩新村北侧）。

2、鸿运润园（兰州城关区雁滩黄河大桥向东800米）。

调研时间：2月25日（周六）。

调研方法：查相关数据、实地调研、询问住户和地产公司物业公司的工作人员、拍照分析。

鸿运润园调研成果：

1、小区周边情况：

鸿运润园位于兰州市城关区雁滩，小区三面临街，被北侧的雁北路、东侧的雁园路以及南侧的南滨河东路所环绕。小区的位置就目前来看稍嫌偏僻，但若从发展的角度看，小区位于城关区，离市中心比较近，而且附近有亚太国际公馆、新港城、莱茵小镇等7个住宅小区，几个小区往往只隔了一条马路。小区附近交通并不十分便利，离小区最近的公交车站有100多米，倘若附近的小区全部建成并交付使用，交通会明显不够便利。小区附近的餐馆和银行各有8家，基本可以满足住户的需求。小区附近最大的购物中心在距小区7、8站路的华孚泰大润发，但相比小区附近道路顺利的交通状况，去大润发这条南北向的路明显拥堵，而且，像医院和学校这些基础设施也都集中在大润发这一区域。就目前而言，小区住户可以选择大润发和雁滩商场满足购物需求，但售楼处的小姐介绍，说未来会在小区附近，也就是雁北路和雁园路设置大型超市，可进一步满足住户的需求。因此：

①、小区周边交通并不十分便利，但小区车辆保有量很高。

②、小区周边有7家住宅小区，因此周边建筑密度较高。

③、小区附近教育、商业、娱乐等设施分布较少，但已在规划改善中。

2、小区主要信息：

①、总占地面积约558亩，其中建设用地416亩，规划容积率为2.0，建筑密度约25%，绿化率为51.6％，总户数为3500，总建筑面积约60万平方米。计划分两期开发，一期工程约30万平方米已基本建成交付使用。

②、小区楼层状况：18层、14层、12层，69幢板式小高层、板式高层楼群和多层住宅。

③、项目特色：花园洋房，科技住宅。

3、小区面向的主要人群：

由于该小区处于市区优越地段，建筑施工投入成本较高，因此业主一般都是来自兰州及周边各地有较强购买能力的各行业精英人群，有些人并不是为了居住的需要而是把自己的闲钱拿来投资房产甚至有不少在该小区购买了不止一套房产的住户。

4、小区停车场设置：

小区为了充分满足住户的停车需要，设置了地上和地下停车位，但是由于小区车辆保有率较高，小区停车位还是明显不足。

小区停车场分为地下停车场和地上停车位，地下停车场只售不租，每个车位18万元。地上停车位有1000个，租价为180元/月。

5、附属设施：

中小学：小区配有小学，华侨学校、宋家滩小学、雁滩中学幼儿园：小区内的哥大双语艺术幼儿园

综合商场：兰新超市、雁滩商贸城、兰州旧货市场、兰州图书批发市场邮局：宋家滩邮局

银行：中国银行、招商银行、工商银行小区内设网球场、会所小区室外健身设施5处设施使用情况：

①小区配有的小学和幼儿园正在招商，还未投入使用。

②小区内部并没有设置较大医疗机构但附近有黄河医院、骨伤科医院、省人民医院、兰大一院可以满足住户需求。

③小区会所内的健身房和西餐厅等设施使用率不高，原因是小区内部已建设有户外健身设施，已经可以满足健身需求，且考虑经济原因并没有很多人再去会所消费。

6、景观分析：

①小区内400多米长的中轴景观包括绿化和水系，贯穿小区南北，与各座楼之间的绿化带及景观小品构成一个整体小区内不乏高大的树木、花草、灌木，并铺设大量绿地。楼与楼之间的绿化景观元素丰富，变化较多。利用人工造坡，自由分区，利用有色植物如红叶小檗、金叶女贞、黄杨等或成片草花如红花酢浆草、地被石竹等，使绿地有一定的色彩变化。立面与平面布局有机结合，起伏的微地形、乔灌木、建筑小品、花架等来塑造立面效果。大片绿地利用成片地被，灌木，小、中、大乔木，竹林等来塑造。同时立面设计也考虑到动态透视效果。考虑居民享用绿地的需求，建设有益身心健康、消除疲劳的保健植物群落，如松林、银杏林、月季灌丛、丁香树丛等；充分考虑北侧黄河风情线绿地与居住区中心绿地的融合。利用植物群落生态系统的循环和再生功能，维护小区生态平衡。在树种的搭配上，既考虑到满足生物学特性，又考虑到绿化景观效果，使绿化与美化相结合，树立植物造景的观念，创造安静和优美的人居环境，做到一年四季都有良好的景观效果。

②小区外部规划了湿地公园，位于住宅区北侧黄河风情线。景观丰富，健身设施齐全，进一步满足了住户的需求。

7、规划分区：

小区面积较大，分为三个片区，中轴线以西是A区，中轴线以东的南半部分是片区北半部分是C区，小区内部交通联系了各个分区。

A区和C区大多为12层、14层的高层住宅，考虑到采光需要，将不同层高不同形式的楼按特定角度穿插放置；

B区是层高较低的高档多层住宅，开发商称之为花园洋房，此处拥有该楼盘内最好的采光条件且离道路有一定距离，不会受到马路上的噪声干扰；小区最北侧为六幢18层的高层住宅；室外健身娱等设施均匀地分布于小区各部分，两座会所设置在小区中轴线两端，尽可能方便住户使用。

8、建筑单体设计分析：

建筑物的立面具有现代气息，高层、小高层住宅以暖色为主基调，顶部通过建筑物或单元之间的高低错落，悬挑构件穿插及窗口变化营造空间的动感，在建筑上形成了斑驳的落影；中部简洁明快，充满韵律感，利用阳台、窗户的.凸凹和材料质感的变化，使立面产生强烈的虚实对比及阴影效果；底部颜色较深造型稳重大方。

建筑均为短单元纯板式结构，全部为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流；每户均保证两个以上居住空间朝南。每户均设计有飘窗、角窗、落地窗增加了采光面积，并且使光影变化丰富；厨房、卫生间符合现代居住生活趋势，小区住宅的客、卧、橱、卫以及楼梯间有窗（A5号楼个别卫生间无窗），实现自然采光通风。小区高层、小高层住宅从95至208平方米十余种户型，实现了动静分区、干湿分区、洁污分区，每个户型都设计有一个小过厅（或玄关），避免开门见厅；前后楼之间的视线错位、家庭成员之间卧室、主人卫生间与客人卫生间的分区设置，保证私密性最佳。整个小区建筑主色调为米黄色，各个建筑单体风格统一，均采用简约素雅的设计并且充满现代气息。

9、主要户型分析：

所有户型均为南北朝向，面宽大，进深小，易形成室内空气对流，每户均保证两个以上居住空间朝南。左图为111平米基本户型、右图为174平米下跃式户型。

10、后勤保障：

①安保：小区在东南北三个出入口均设置保安室，配备严谨的刷卡出入系统，并安排一定人数的保安人员负责巡视。保证了小区及住户的人身财产安全。

②卫生状况：小区物业安排专职保洁人员定时打扫卫生，并在每个单元出入口设置垃圾回收处，保证的卫生。

11、总结及经验借鉴：

①规划方面：现代小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务的配套设计，都必须以改善人的生态环境、提高生活质量为出发点和目标。

②细节设计方面：应注重绿化布局的层次、风格以及与建筑物的相互呼应；注重不同植物的相互补充、配合；注意发挥绿化在整个生态小区其他更深层次的作用，比如隔热、防风、防尘、防噪声、消除毒害物质和杀灭细菌等；甚至从视觉和心理上能消除精神疲劳。

③房屋构造方面：应考虑自然生态和社会生态等多方面的需要，注意节约能源、注重居住者对自然空间和人际关系交往的需求。

④休闲健身方面：根据社区人群、文化和社会特点及所存在的健康问题，制定和实施个人、社区的保健计划，并对实施成效作出评价和改进。

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